3 règles pour résilier un bail locatif en bonne et due forme

Résilier son bail est un processus régi par la loi et les formalités peuvent sembler, de premier abord, fastidieuses. N’ayez crainte, nous vous guidons pour rompre un contrat de location dans les règles, que vous soyez locataire ou bailleur. Voyons ensemble les motifs possibles, les délais à respecter ainsi que les conditions d’application pour libérer son chez-soi en toute tranquillité !

1.   Quelles sont les raisons et le timing pour résilier un bail locatif ?

C’est le grand départ ! Si vous souhaitez quitter votre appartement ou vous réapproprier votre bien foncier, plusieurs possibilités s’offrent à vous, mais sous certaines conditions… Il existe en effet différents cas de figure pour résilier un bail en fonction de votre situation, et aussi de votre logement.

Les motifs et délais de résiliation de bail pour un locataire

Quoi qu’il en soit, sachez qu’en tant que locataire, vous pouvez rompre votre bail locatif à tout moment, et ce, sans fournir de motif de résiliation à votre propriétaire. Ce droit s’applique tant que vous respectez un délai de préavis égal à 3 mois et informez votre bailleur/propriétaire dans les règles (nous y reviendrons plus tard).

Les motifs et délais de résiliation de bail pour un propriétaire

Dans le cas d’une résiliation de bail par le propriétaire, les données changent ! On parle de “non-reconduction” et non de “rupture”. Du point de vue propriétaire, la non-reconduction du bail doit se faire 6 mois avant la date d’échéance (contre 3 mois pour un logement meublé) et être justifiée selon ces motifs :

• En cas de vente du logement

Le propriétaire doit informer son locataire de son désir de vendre, indiquer son prix et ses modalités par lettre officielle. N’oubliez pas que le locataire reste prioritaire pour acheter le bien !

• En cas de reprise du bien pour y vivre en tant que résidence principale

Le propriétaire souhaite réhabiliter le logement pour lui ou un de ses parents (concubin, conjoint, enfants/parents/grands-parents/arrière-grands-parents du propriétaire ou de son conjoint).

• En cas de motif légitime et sérieux

Plusieurs raisons sont entendables pour qu’un propriétaire ne reconduise pas le bail comme :

• un défaut de paiement du loyer
• des retards fréquents dans le paiement du loyer
• un « usage non paisible du bien » (tapages et nuisances imposés régulièrement au voisinage)
• le refus de souscrire ou de renouveler une assurance locataire
• une sous-location du bien
• la réalisation de travaux importants sans autorisation du propriétaire ou rendant impossible le maintien du locataire
• la destruction de l’immeuble (logique) en vue d’une reconstruction
• une expropriation suite à une déclaration d’utilité publique

NB : S’il résilie le bail d’habitation en ne respectant pas l’un de ces motifs ou si le motif invoqué est faux, le propriétaire s’expose à une amende de 6 000€. Vous l’aurez compris, le propriétaire ne peut rompre le bail avant l’échéance… S’il veut vendre le logement avant cette date, il devra le vendre « loué » !

2.   Quels sont les motifs pour résilier un bail avant la date limite ?

Quid du préavis me direz-vous ! Alors, dans quels cas peut-on résilier son bail avant son terme légal ? Vous l’aurez compris, cette possibilité ne s’applique que pour le locataire souhaitant quitter le logement plus rapidement que prévu.

Le préavis peut être réduit de 3 à 1 mois par le locataire et en voici les prérequis :

• Si le logement est meublé ;
• Si le logement est situé en zone tendue (la demande est plus forte que l’offre) ;
• Si le locataire est licencié (on ne vous le souhaite pas !) ou que son CDD prend fin ;
• Si le locataire doit déménager pour raisons de santé ;
• Si le locataire est muté ou décroche son premier emploi ailleurs ;
• Si le locataire bénéficie d’aides comme l’allocation handicap ou le RSA ;
• Si le locataire obtient un logement social.

3.   Quelles sont les démarches de résiliation d’un bail locatif ?

Comme expliqué précédemment, si le locataire souhaite quitter son appartement, il doit en informer son bailleur. Cette procédure peut se faire par lettre remise en main propre contre signature, par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou bien par acte d’huissier (formalité plus coûteuse !).

Toutes les personnes signataires du bail de location doivent signer la demande de résiliation auquel cas le bail continue au profit des autres. Par ailleurs, si vous vivez en colocation, pensez que le bail peut être individuel ou bien collectif !

Que le délai de préavis soit d’un ou trois mois, le courrier de résiliation devra comporter plusieurs mentions obligatoires :

• L’adresse précise du logement occupé (idem que celle indiquée sur le contrat),
• Les coordonnées du bailleur,
• Les coordonnées du locataire,
• La durée du préavis,
• La raison et le justificatif si le préavis est réduit.

NB : Le plus simple reste d’utiliser cet outil pour rédiger votre lettre et n’oubliez pas que l’envoi par email n’est pas valable légalement !

Enfin, vous devez laisser l’accès au logement jusqu’à deux heures par jour ouvrable durant votre préavis pour que le propriétaire puisse organiser des visites en vue de sa relocation ou de sa vente.

4.   On finit par la remise des clés

Une fois les étapes et délais respectés pour quitter un logement, la dernière phase consiste en la remise des clés et la signature d’un état des lieux de sortie. Le bailleur dispose de deux mois pour vous rendre le dépôt de garantie si aucune dégradation de l’appartement n’a été constatée.

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