LE MARCHÉ IMMOBILIER PENDANT LA CRISE due à la Covid-19 : bilan 2020 et perspectives 2021
L’apparition de la pandémie du coronavirus en 2020 a créé une crise sanitaire sans précédent. La mise en place du confinement à partir de mars a paralysé toutes les activités des Français, et notamment leurs projets immobiliers, qu’il s’agisse d’achat ou de location. Quels impacts peut-on observer sur le marché immobilier et notamment celui de la location ? Quelles tendances immobilières se dessinent pour 2021 ? MaCaution fait le point pour aider à y voir plus clair et guider acheteurs et locataires dans leurs projets pendant cette crise.
Un marché immobilier 2020 chahuté par le 1er confinement
Une reprise de la location
Vous vous souvenez en mai 2020 : la joie de la sortie de confinement, les beaux jours, l’envie de bouger et de prendre l’air, les projets qui reprennent ?
C’est dès le mois de mai également que le marché de la location a explosé, à la fois en termes d’offres et de demandes, et cette tendance s’est accentuée durant l’été et à la rentrée.
Des projets de déménagement qui redémarrent
Ce boum du marché de l’immobilier s’explique d’abord par un effet de rattrapage des projets reportés par le confinement, mais pas seulement.
- Une partie des étudiants, avec les cours à distance, ont quitté leur location plus tôt, tandis que d’autres ont avancé leurs recherches d’appartement pour la rentrée.
- Les locations de courte durée, qui s’adressent aux touristes et aux professionnels en déplacement, ont été très affectées par les restrictions de circulation, la limitation des voyages et la propagation du virus. Ces offres de meublés ont été alors transférées vers le marché de location à longue durée, boostant ainsi l’offre proposée aux ménages.
- Enfin, l’expérience du confinement a généré l’envie de changer de cadre de vie, avec des demandes de logements plus grands, facilitant la cohabitation familiale et le télétravail. Mais aussi l’envie d’espace vert, avec une demande de jardin ou d’une localisation axée plus sur la campagne ou des villes moyennes.
…et un après 2ème confinement beaucoup plus calme
En Novembre 2020, rebelotte : la France est à nouveau plongée dans un confinement, moins stricte (écoles ouvertes en particulier), et qui n’a pas eu les mêmes conséquences sur les achats et locations de biens immobiliers.
Ce deuxième confinement, moins restrictif, a permis aux projets immobiliers de se poursuivre en partie, notamment grâce aux outils digitaux mis en place par les professionnels : visites virtuelles, signature électronique des contrats… L’après confinement s’est donc révélé beaucoup plus calme, sans l’emballement observé au printemps, d’autant qu’historiquement les mois de décembre et janvier sont assez calmes.
Et côté loyers : que se passe-t-il ?
Une hausse moyenne des loyers sur 2021
Toutes locations confondues, le marché connaît malheureusement une hausse moyenne des loyers de 3%, avec une certaine disparité selon les villes : ce sont surtout les villes de plus de 100 000 habitants qui sont concernées, certaines connaissant des hausses allant jusque + 13%, comme Bordeaux ou Boulogne-Billancourt. Mais, rassurez-vous, d’autres villes constatent quand même une moyenne du loyer en baisse, comme Strasbourg, Nice ou Rennes.
Un changement dans le marché de la location en période de crise ?
Globalement, la hausse moyenne nationale des loyers de 3% s’explique par une demande plus importante liée à la crise sanitaire : envie d’appartements plus grands ou plus au vert – avec balcon, terrasse ou toit-terrasse, le report ou l’annulation de projets d’achat, ou de programmes immobiliers.
Cette hausse des loyers booste le recours à la colocation qui connaît, elle, un véritable essor, que ce soit chez les étudiants mais aussi chez les jeunes actifs, qui en profitent pour limiter l’effet isolement du confinement. On est malgré tout mieux à plusieurs que seul !
Des disparités de loyers selon le type de location
Si la hausse moyenne des loyers est de 3% à l’échelle du territoire français, on note cependant une différence notable entre l’évolution des loyers « meublés » ou « vides ».
En effet, l’afflux massif des meublés dans la location de longue durée a généré une baisse des loyers de -2,8% en moyenne sur ce type de logement. Cependant, le coût de location d’un appartement ou d’une maison meublé reste néanmoins plus élevé : 19,78€/m2 contre 15€/m2 pour un logement vide.
Le saviez-vous ?
Plus la surface est réduite et plus le prix est élevé ! MaCaution a relevé quelques chiffres moyens qui pourraient vous faire choisir un F2 plutôt qu’une chambre sous les toits !
- chambre : 30,30€/m2
- studio :25,32€/m2
- 2 pièces : 19,20€/m2
2021 : des mesures gouvernementales qui impactent locataires et propriétaires
Moins drôles : les nouvelles mesures imposées par le Gouvernement pour le marché de l’immobilier et qui prennent effet en 2021. Si vous envisagez de louer, autant le savoir car certaines mesures, même directement adressées aux propriétaires, peuvent impacter un logement en location.
Nouveau mode de calcul des APL
La première mesure, effective depuis le 1er janvier 2021, concerne le nouveau mode de calcul de l’APL, l’aide personnalisée au logement.
Cette aide s’adresse aux locataires de logements conventionnés et est attribuée selon des conditions de ressources et de composition du foyer. Jusqu’ici, le calcul s’effectuait sur les ressources déclarées de l’année N-2, or désormais ce sont les ressources des 12 derniers mois qui sont prises en compte.
Favorable ou non, ce nouveau calcul des APL peut impacter votre recherche de logement, voire vous inciter à changer de location.
Nouveau Diagnostic de Performance Énergétique
Une autre mesure gouvernementale concerne les propriétaires : il s’agit de la loi énergie-climat du 8 novembre 2019, et la mise en place d’un nouveau Diagnostic de Performance Énergétique, destiné à mieux lutter contre les logements qui consomment trop d’énergie. Ce nouveau DPE sera lancé en juillet 2021 et prendra progressivement la place de l’ancien DPE. Il sera accompagné, pour les propriétaires, de mesures d’incitation à effectuer les travaux nécessaires en cas de logement défaillant, sous peine de ne pas pouvoir augmenter leur loyer.
Mais cette loi va également conférer au DPE une valeur contractuelle, donnant au locataire la possibilité de contester, en cas de manquement, faute ou erreur. Bon à savoir donc !
Reconduction du dispositif d’encadrement des loyers
Depuis 2012, dans certaines villes (1 149 au total), les loyers à la relocation sont encadrés, et ne peuvent être augmentés entre deux locataires, sauf si des travaux majeurs de rénovation ont été effectués.
Vous aussi vous envisagez de déménager après ces périodes de confinement et couvre-feu ? Vous rêvez de vous installer dans un appartement tout beau, tout nouveau, plus adapté et plus grand ? MaCaution.fr peut vous accompagner et vous proposer des solutions de financement pour alléger vos projets !
