TOUT SAVOIR SUR LA COLOCATION : contrat, caution, dépôt de garantie…
En plein boom depuis quelques années, la colocation permet aux étudiants, jeunes travailleurs, fratrie, amis de partager un logement et d’en diviser par conséquence les coûts de location. Ce nouveau mode de vie vous intéresse ? MaCaution fait le point pour vous sur la rédaction du contrat de bail de la colocation, sur le garant et le dépôt de garantie, la répartition des charges… Toutes ces questions que vous pourriez vous poser !
Une colocation, en fait, c’est quoi ?
La colocation, c’est simple : c’est une location à plusieurs locataires, qui se connaissent préalablement ou non, en dehors des époux mariés ou pacsés. C’est la loi Alur de juillet 1989 qui définit cette colocation, reprise par un décret de 2015.
Cette option de vie est souvent privilégiée pour des raisons de budget, comme pour le plaisir de vivre à plusieurs… Alors que seul, vous envisagiez un studio de 15m2, à vous la maison avec jardin ou le T5 avec balcon en colocation qui vous permettra par la même de supers moments de partage et de convivialité !
Mais avant de se lancer dans cette aventure humaine, autant en connaître les règles spécifiques et rouages : les différents types de contrat de bail (unique ou partagé), les obligations de chaque colocataire envers le propriétaire des lieux, comme envers les autres colocataires du logement loué.
Le bail de la colocation : bail unique ou bail individuel et conséquence sur la caution ?
- Souvent plus utilisé car plus simple, le bail unique fait figurer sur le contrat de bail tous les colocataires, qui sont donc solidaires entre eux, et par ce fait, souvent liés par une clause de solidarité ou d’indivisibilité. On parle également de bail collectif ou à preneurs multiples. Le loyer comme les charges sont dus de manière conjointe, solidaire et indivisible. Dans ce cas, il vaut mieux se connaître et bien s’entendre !
Nota Bene : la clause de solidarité est importante, mais non obligatoire et peut jouer un rôle sur la ou les cautions. Elle implique une obligation de payer l’intégralité du loyer même si l’un des colocataires se retrouve en défaut de paiement : le choix de la caution est alors primordial (une « caution solidaire » devra assumer l’entièreté des dettes du logement). En l’absence de cette clause, chaque locataire n’est redevable que de sa quote-part du loyer ou des charges.
- Dans le cas du bail individuel, chaque colocataire signe son propre bail et le propriétaire émet donc autant de contrats de bail qu’il n’y a de colocataires. Ce contrat doit préciser la pièce à usage exclusif ainsi que les parties communes. Chaque colocataire paie sa quote-part du loyer (la somme de tous les loyers ne pouvant pas dépasser le montant global du loyer du logement). Et chacun est libre de rompre son contrat (légalement !) indépendamment des autres. Cette configuration est plus courante lorsque les colocataires ne se connaissent pas. Et permet ainsi à une personne qui se porte caution d’un colocataire de n’être engagée qu’à hauteur de la quote-part du loyer dudit colocataire.
Le dépôt de garantie d’une colocation
Comme pour toute location, le dépôt de garantie permet d’assurer le bailleur en cas de manquement du locataire, de défaut de paiement ou de dégradation.
- Dans le cas du bail individuel, le montant du dépôt de garantie est stipulé sur chacun des baux (souvent 1 à 2 mois de loyer hors charges selon que le logement est meublé ou non). Et chaque colocataire sortant peut le récupérer à sa sortie.
- Dans le cas du bail collectif, le montant est également stipulé dans le contrat entre le bailleur et les colocataires, et divisé entre ces derniers. Cependant, un locataire sortant ne pourra pas demander de quote-part s’il quitte le logement avant les autres colocataires (dans ce cas, soit il attend la fin du contrat, soit il s’arrange avec les colocataires restants).
Comment sont calculées les charges en colocation ?
Plusieurs solutions s’offrent à un bailleur pour une colocation : les charges réelles (avec provision et régularisation) et les charges forfaitaires (qui ne peuvent être régularisées mais seulement révisées une fois par an).
Ces charges locatives à payer donc au propriétaire peuvent être réglées soit sous forme de provisions pour charges avec régularisation (trimestrielle, semestrielle ou annuelle), soit sous forme de forfait mensuel fixe.
Dans la majeure partie des cas, les charges sont calculées au logement puis divisées au nombre de colocataires (parfois à la surface d’occupation du logement de chaque colocataire mais cette configuration est rare car les parties communes sont souvent celles qui génèrent le plus de charges, et la plupart du temps, les compteurs eau/électricité/internet sont communs).
Aide au logement en cas de colocation (APL, ALS, ALF)
Comme pour toute location simple, chaque colocataire peut demander à la Caf ou à la MSA une aide au logement pour la part de loyer dont il est redevable. S’il remplit les conditions pour y avoir droit, l’aide est alors versée mensuellement soit directement au propriétaire bailleur (et donc déduite du loyer dû) soit au locataire (qui paye l’intégralité du loyer au bailleur dans ce cas).
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